1991年，日本东京，一套市中心的普通公寓，售价高达8000万日元，那时的日本人信心爆棚，谁都觉得“买房稳赚”，而银行更是鼓励贷款，甚至主动找上门推销。

30年过去了，当年的房奴，如今还清房贷了吗？那些房子还值钱吗？更重要的是，日本的这一切，对今天的中国，有没有一点警示意义？

日本的“失落三十年”，不是一句空话，它从房市开始，到经济凋敝，再到社会信心崩塌，全程记录着一个国家从巅峰走向低谷的全过程。

而中国，正站在房地产换挡的关键节点上，路径不同，问题却有些眼熟，接下来，我们就从当年的日本房奴讲起，看清一场泡沫背后的真相，也摸清我们自己的路到底怎么走才更稳。

东京曾经卖得比纽约贵，结果呢？

如果你穿越到1989年，站在东京银座，随便指一块地，它的价格很可能就是曼哈顿同样地块的三倍，那时候的日本人，疯狂到什么程度？

有人说，“卖掉东京，能买下整个美国”，这句话听着夸张，但在当时的媒体上，它可是真实出现过的标题，为什么会这样？

一切的起点，是1985年的《广场协议》，美国为了压低美元汇率，让日元升值，结果日本被迫接招，日元升值之后，日本出口受挫，经济开始吃紧。

为了稳住局面，日本央行放水，利率一路下调，钱太便宜，大家开始投资，当时投资最火的就是房地产。

银行也不傻，他们设计了一个模型，只要地价还在涨，贷款额度就能扩大，于是越来越多的人借更多的钱，去买更贵的房子。

地价越涨，贷款越多，贷款越多，地价涨得越快，就这样，泡沫被吹到了天上，东京的住宅均价一度达到每平方米200万日元。

而一个普通的中产家庭，年收入500万日元，连吃饭都不顾，要攒40年，才买得起一套100平的房子。

房价崩了，贷款却还在

不过泡沫不可能一直吹下去，1991年，日本政府终于出手了，加息、限贷、收紧银根，泡沫瞬间破裂，东京的房价直接从高点暴跌75%。

曾经8000万日元的公寓，最后只值2000万日元，可贷款呢？并没有同步减少，这才是真正的灾难。

房子贬值了，但债务还在那里，大量家庭“资不抵债”，账面财富一夜之间归零，更惨的是，日本的工资也不涨了。

1997年，日本职工平均月薪是33万日元，到了2023年，反而降到了28万日元，收入下来了，但房贷还在。

于是，越来越多的人被房贷压得喘不过气，有统计显示，日本人平均还清房贷的年龄是73岁，部分银行甚至允许延迟到85岁还清。

你要是今天去日本旅行，会发现日本人的生活很“克制”，不奢侈、不浪费，很多年轻人甚至不结婚、不买车、不生孩子。

这背后，其实就是房地产泡沫留下的后遗症，在泡沫破裂后，日本社会开始集体性“消费降级”，超过60%的家庭选择节衣缩食，“断舍离”文化开始流行。

二手经济发展迅猛，不少人甚至以“零持有”为目标生活，你以为他们是环保？其实是没得选。

在1991年到2010年之间，日本六大城市的地价累计下跌了65%，整个国家缩水了1500万亿日元的财富，相当于三个年度GDP。

社会信心也被击穿，离婚率暴涨，“啃老族”增多，年轻人丧失了对未来的期待，最直接的表现，就是“低欲望社会”：不恋爱、不结婚、不买房、不生孩子。

日本政府也不是没想过办法，零利率、负利率、财政刺激，全都用过，可结果呢？消费就是提不起来，房地产也没有起色。

中国会不会重演日本的悲剧？

咱们来看一下现实，2022年，中国房地产贷款余额高达38.8万亿，占整个金融系统的近七成，居民的财富，大多数也都压在房子上。

这跟当年的日本，确实有些像，但再仔细看，就会发现本质不一样，第一，中国的城镇化进程还没结束。

日本当年城镇化率已经到了93%，基本没增量空间，而中国目前是65%，还有大批人口正往城市迁移，这就意味着，对住房的刚需还在。

第二，中国经济结构更有弹性，日本90年代基本靠传统制造业，在泡沫破裂后，缺乏新引擎。

而中国现在有新能源、数字经济、人工智能等多个新产业支撑，GDP增速仍然维持在5%以上，这是日本当年做不到的。

第三，中国的政策节奏更稳，日本当年一刀切，加息收紧，直接刺破泡沫，导致“硬着陆”。

而中国正在采取“软着陆”的方式，逐步松绑限购、下调利率、保障交楼，同时支持刚需，比如，首套房利率已经降到3.05%，公积金贷款利率2.85%，多地首付比例降到15%。

我们不是不调整，而是有节奏地调整，中国房地产未来的方向，已经很明确了：从“炒资产”，转向“保民生”。

未来的核心是“房住不炒”，但也不是“房住别买”，国家正推动商品房和保障房“双轨并行”，一边满足刚需，一边打击投机。

比如，2025年起，全国将落地4.4万亿的专项债，收购存量商品房，转为保障房，这不仅能稳住房价，也能稳住就业、稳住金融系统。

说白了，中国不想重演日本的故事，日本当年是“资产泡沫+政策急刹车+人口老龄化”三重打击，而中国正在用“产业升级+政策引导+城镇化红利”来对冲风险。

30年过去了，当年在东京背着房贷的年轻人，如今已是白发苍苍，有人房子贬值，有人贷款还没还完，但更多人，早已不再相信买房能改变命运了。

这就是日本的故事，而我们，不能照搬日本的老路，更不能迷信所谓“市场自我修复”的幻觉，中国走的是自己的路，是一条更稳、更宽、更有未来的路。

房子，不该是家庭的负担，而是城市的基础，房地产，不该是财富的收割机，而应该是共同富裕的支撑点，看清日本，才能走好中国。

信息来源：日本房价：从泡沫顶点到失去的三十年 金融界2023-04-21 17:39

日本的正面与侧面——泡沫之后的经济与资产价格 第一财经2024-03-15 15:59